Démembrement croisé de parts de SCI entre concubins

Objectifs : se protéger entre concubins, palier les conséquences financières d’un décès, transmettre la jouissance du logement de la famille ou tout autre bien dans des conditions optimales.

Acte juridique

Le concubinage est une simple union de fait, il ne créé aucun lien juridique. Lorsque vous êtes concubins, vous n’avez aucune obligation l’un envers l’autre et vous n’êtes pas héritiers légaux l’un de l’autre. Pour vous transmettre respectivement vos patrimoines, vous devrez passer par un testament. Le concubin survivant doit alors s’acquitter de droits de succession de 60% sur ce qu’il va recevoir, étant considéré comme un étranger par le fisc.

Si vous achetez ensemble un bien immobilier, vous allez tomber dans le régime de l’indivision. Vous serez chacun propriétaire d’une partie du bien. L’indivision impose que les décisions soient prises à l’unanimité. En cas de désaccord entre indivisaires, cela peut vite entraîner des situations de blocage.

La stratégie de constitution d’une société civile avec un démembrement croisé des parts entre vous et votre concubin vous permet de remédier aux problématiques de gestion de l’indivision mais aussi d’accroître votre protection mutuelle en cas de décès, dans un cadre juridique et fiscal avantageux.

Ce montage est particulièrement adapté si vous avez des enfants non communs car ils sont héritiers légaux face à votre concubin, ce qui peut entraîner une indivision.

   Comment ça fonctionne ?

La stratégie ne peut pas s’appliquer si vous détenez directement le bien. Vous devez donc :

1ère étape : constituer une SCI.

Lors de la constitution, vous allez faire l’apport d’une somme argent, pour acquérir un bien, ou d’un immeuble que vous possédez déjà. En contrepartie, vous recevrez des parts sociales.

2ème étape : échanger les parts sociales en démembrement

Une fois la SCI constituée et l’apport fait, vous allez vous échanger des parts sociales. L’échange peut avoir lieu sur l’usufruit ou la nue-propriété. Chacun d’entre vous deviendra alors nu-propriétaire de ses parts et usufruitier des parts de l’autre, ou inversement.

Plus vous avancez en âge, plus il est intéressant d’opter pour l’échange en usufruit. Si vous êtes jeunes, privilégiez l’échange en nue-propriété.

Au décès de l’un de vous

Votre concubin aura des droits sur l’ensemble des parts de la SCI, en pleine propriété et en usufruit ou nue-propriété selon le choix que vous aurez fait lors de l’échange. Cela va lui permettre de conserver l’usage du bien et le contrôle de la société civile sans avoir à payer des droits de succession.

Deux situations peuvent se produire :

  1. Si vous avez échangé l’usufruit, votre concubin redevient plein propriétaire de ses parts et usufruitier de vos parts. Vos héritiers sont alors nus-propriétaires de vos parts.
  2. Si vous avez échangé la nue-propriété, votre concubin devient plein propriétaire de vos parts et reste usufruitier de ses parts. Vos héritiers sont alors nus-propriétaires des parts qui vous étaient initialement attribuées.

 

Pour optimiser la transmission, il est préférable que vous fassiez un apport équivalent chacun pour détenir une proportion équivalente de parts sociales. A défaut, une soulte devra être versée.

 Si vous apportez un bien qui vous appartient déjà dans la SCI, vous devrez vous acquitter d’une plus-value immobilière sauf s’il s’agit de votre résidence principale qui est exonérée.

Mise en place :

Lors de l’échange, d’autres frais appelés « droits d’enregistrement » seront à payer. Ils seront de 5 % de la valeur de l’usufruit ou de la nue-propriété.

Exemple :

Julie et Paul, âgés de 45 ans, vivent en concubinage et ont chacun des enfants d’une première union. Ils souhaitent acquérir ensemble leur résidence principale pour un montant de 300 000 € financé à 50/50 grâce à des héritages respectifs.

  1. Si rien n’est fait

Si Paul décède, Julie se retrouvera en indivision sur la maison avec les enfants de Paul.

  1. Si Paul avait prévu de transmettre la maison à Julie dans son testament

Paul peut avoir mentionné sa volonté de transmettre la résidence principale à Julie dans un testament.

Dans ce cas, Julie devient pleine propriétaire de toute la résidence principale : 50% qu’elle détenait déjà et 50% qu’elle  récupère dans la succession. Cela évite l’indivision.

Toutefois le testament ne permet pas d’échapper aux droits de succession de 60 %.

  1. Si la stratégie de démembrement croisé de parts de SCI est mise en place

Paul et Julie ont constitué une SCI à laquelle ils ont apporté chacun les liquidités nécessaires à l’acquisition de leur résidence principale.

Le capital social s’élèvera à 300 000 € et sera divisé en 300 parts de 1 000 € détenues de 1 à 150 par Paul et de 151 à 300 par Julie.

Les concubins vont ensuite échanger entre eux la nue-propriété des parts qu’ils détiennent. Compte tenu de leur âge, la valeur de la nue-propriété échangée est de 40%, soit 120 000 €. Pour chaque concubin, cela représente 60 000 €. Les droits d’enregistrement s’élèveront 5% de la nue-propriété, soit 3 000 € chacun.

Au décès de Paul, l’usufruit détenu sur les parts de Julie s’éteint. Cette dernière deviendra donc pleinement propriétaire de ses parts tout en conservant l’usufruit qu’elle détient sur les parts de Paul :